該如何選擇投資標的呢？

簡單來說，今年申報107年度綜所稅時，主要變動部分包括「五調高、一放寬、一刪除、二擇一」整理如下表：

以4口之家年收入100萬為例，約可省下稅金3,800元，但僅是杯水車薪。若是家庭負擔大的家庭，假設一家三代9口人的雙薪家庭，年收入200萬元，3名子女中有1人是5歲以下學齡前的幼兒，雙方父母都健在，其中1人已滿70歲、另一人為身心障礙者，大約可以省稅6萬元左右，減稅效果就很明顯。

所得稅的報稅知識中，還隱藏一項重大變化，卻是很少人提到，就是出售房地產的重稅。自105年以後，台灣實施新制「房地合一稅」後，獲利稅負增加以倍數計。由於台灣房市自104年屋價以來逐步下降，近三年購屋後出售，大都很難獲利，因此無法感受到房地合一稅的重稅威力。

假設，王先生今年出售台北市臥龍街五樓公寓的一樓27.6坪，屋齡已36年。

因為，王先生在2016房地合一稅實施前購買，而且持有滿2年，因此適用舊制所得稅。售屋差價為887萬元，再列舉扣除仲介費與代書規費後，實際出售價差為843萬元。而舊制僅對房屋部分課稅，不對土地獲利課稅，因此必須將843萬元分出房屋獲利部分。計算「房屋占比」的方法是以房屋評定現值10萬元與土地公告現值300萬元計算(10÷(10+300)=3.2%)。

當房占比為3.2%時，接著繼續計算售屋所得。

王先生應該在綜所稅申報書上，填寫售屋所得27萬元。若適用邊際稅率20%，王先生會因為售屋，產生所得稅負約5.4385萬元。雖然王先生持有房地產七年後出售，另有土增稅要繳納，但以獲利843萬元，而綜所稅僅需負擔5萬元。

但是，若將上述的案例，發生時點改到今年2019年購買，持有七年後，於2026年出售，而其他條件都一樣適用新制，試以新制房地合一稅驗算如下：

依照房地合一稅的相關規定，王先生出售價格1,372萬元，可以扣除當年購買成本485萬元，並主張以售價5%為費用(69萬元)，再扣除土地公告現值漲價總數額50萬元，獲利(課稅所得)769萬元。

房地合一稅對持有年數愈短的案件，適用稅率就愈高，而且必須在30日內申報，不併入綜所稅。如果王先生持有不到一年就出售獲利，將適用45%高稅率，繳交346萬元的天價稅金。若本案以持有7年來看，則適用20%稅率，繳交稅額154萬元，與舊制區5萬餘元，相差28倍仍然不低！

畢竟房地合一稅對自用住宅的案件是非常友善的！上圖的最右側驗算自用住宅的房一地合一稅僅有37萬元，雖然還是比舊制的5萬餘元多，但是尚屬可承受的範圍。

台灣房市過往五十年榮景的三大因素，正逐漸衰微；(一)人口正成長的居住需求、(二)長期三十年低利率趨勢、(三)房地產低稅政策。目前這三項因素都全部轉為負向。

未來家庭財富管理趨勢，會將房產定位為自住需求，而非增值理財工具。持有大量房地資源的投資人在下一波人口成長之前，將會面臨虧損套牢的窘境，日本的殷鑑不遠。甚至虛擬通路經濟、自動駕駛及無人機貨運，都是不可忽略的房市利空新因素！

最後，壓垮台灣房市的最後一根稻草極可能就是「繼承或贈與房地產後出售的重稅！」迫使父母不敢再選擇房地產為傳承的資產。主要原因是出售贈與或繼承來的房地產，所得稅法(§14、14-1)規定必須以受贈或繼承時的「時價」為成本。再借用上述案例來說明，以房屋評定現值10萬元與土地公告現值300萬元加總為310萬元，這就是房地產的「時價」。

如果王先生在2019年購買取得房地產後，並於2022年贈與給王兒子，而王兒子在2022年以1,372萬元出售，則房地合一稅相關規定，認定所得為944萬元，計算公式如下。

前一驗算案例是王先生自購自售，課稅所得為887萬元。若王先生中途贈與子女，再讓子女出售，課稅所得就增為944萬元，透過房地合一稅率，稅額當然又往上增高！出售房地產的新舊制稅負比較下，新制稅負有可能比舊制多繳約28至35倍。再加上房市長期趨勢走空，將來房地產會回到基本居住需求，難有增值空間。

這就不難理解美國底特律的房產為何以一美元降價求售，日本多摩地區房屋可以免費贈送，以及義大利西西里島桑布卡(Sambuca)透天厝只售一歐元了！