台灣房市過往五十年榮景的三大因素,正逐漸衰微;(一)人口正成長的居住需求、(二)長期三十年低利率趨勢、(三)房地產低稅政策。目前這三項因素都全部轉為負向。
未來家庭財富管理趨勢,會將房產定位為自住需求,而非增值理財工具。持有大量房地資源的投資人在下一波人口成長之前,將會面臨虧損套牢的窘境,日本的殷鑑不遠。甚至虛擬通路經濟、自動駕駛及無人機貨運,都是不可忽略的房市利空新因素!
最後,壓垮台灣房市的最後一根稻草極可能就是「繼承或贈與房地產後出售的重稅!」迫使父母不敢再選擇房地產為傳承的資產。主要原因是出售贈與或繼承來的房地產,所得稅法(§14、14-1)規定必須以受贈或繼承時的「時價」為成本。再借用上述案例來說明,以房屋評定現值10萬元與土地公告現值300萬元加總為310萬元,這就是房地產的「時價」。
如果王先生在2019年購買取得房地產後,並於2022年贈與給王兒子,而王兒子在2022年以1,372萬元出售,則房地合一稅相關規定,認定所得為944萬元,計算公式如下。