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稅務快遞包

打算傳承房地產嗎?算算房地稅合一稅金吧
  • 作者:林嘉焜
一年一度的五月報稅季又快到了,有哪些趨勢值得高資產人士注意的呢?

稅改新制速解「51121」

簡單來說,今年申報107年度綜所稅時,主要變動部分包括「五調高、一放寬、一刪除、二擇一」整理如下表:

以4口之家年收入100萬為例,約可省下稅金3,800元,但僅是杯水車薪。若是家庭負擔大的家庭,假設一家三代9口人的雙薪家庭,年收入200萬元,3名子女中有1人是5歲以下學齡前的幼兒,雙方父母都健在,其中1人已滿70歲、另一人為身心障礙者,大約可以省稅6萬元左右,減稅效果就很明顯。

房地稅合一後,售屋所得稅負差很大

所得稅的報稅知識中,還隱藏一項重大變化,卻是很少人提到,就是出售房地產的重稅。自105年以後,台灣實施新制「房地合一稅」後,獲利稅負增加以倍數計。由於台灣房市自104年屋價以來逐步下降,近三年購屋後出售,大都很難獲利,因此無法感受到房地合一稅的重稅威力。

假設,王先生今年出售台北市臥龍街五樓公寓的一樓27.6坪,屋齡已36年。

因為,王先生在2016房地合一稅實施前購買,而且持有滿2年,因此適用舊制所得稅。售屋差價為887萬元,再列舉扣除仲介費與代書規費後,實際出售價差為843萬元。而舊制僅對房屋部分課稅,不對土地獲利課稅,因此必須將843萬元分出房屋獲利部分。計算「房屋占比」的方法是以房屋評定現值10萬元與土地公告現值300萬元計算(10÷(10+300)=3.2%)。

當房占比為3.2%時,接著繼續計算售屋所得。

王先生應該在綜所稅申報書上,填寫售屋所得27萬元。若適用邊際稅率20%,王先生會因為售屋,產生所得稅負約5.4385萬元。雖然王先生持有房地產七年後出售,另有土增稅要繳納,但以獲利843萬元,而綜所稅僅需負擔5萬元。

但是,若將上述的案例,發生時點改到今年2019年購買,持有七年後,於2026年出售,而其他條件都一樣適用新制,試以新制房地合一稅驗算如下:

依照房地合一稅的相關規定,王先生出售價格1,372萬元,可以扣除當年購買成本485萬元,並主張以售價5%為費用(69萬元),再扣除土地公告現值漲價總數額50萬元,獲利(課稅所得)769萬元。

房地合一稅對持有年數愈短的案件,適用稅率就愈高,而且必須在30日內申報,不併入綜所稅。如果王先生持有不到一年就出售獲利,將適用45%高稅率,繳交346萬元的天價稅金。若本案以持有7年來看,則適用20%稅率,繳交稅額154萬元,與舊制區5萬餘元,相差28倍仍然不低!

畢竟房地合一稅對自用住宅的案件是非常友善的!上圖的最右側驗算自用住宅的房一地合一稅僅有37萬元,雖然還是比舊制的5萬餘元多,但是尚屬可承受的範圍。

房市榮景衰微,繼承房產先三思

台灣房市過往五十年榮景的三大因素,正逐漸衰微;(一)人口正成長的居住需求、(二)長期三十年低利率趨勢、(三)房地產低稅政策。目前這三項因素都全部轉為負向。

未來家庭財富管理趨勢,會將房產定位為自住需求,而非增值理財工具。持有大量房地資源的投資人在下一波人口成長之前,將會面臨虧損套牢的窘境,日本的殷鑑不遠。甚至虛擬通路經濟、自動駕駛及無人機貨運,都是不可忽略的房市利空新因素!

最後,壓垮台灣房市的最後一根稻草極可能就是「繼承或贈與房地產後出售的重稅!」迫使父母不敢再選擇房地產為傳承的資產。主要原因是出售贈與或繼承來的房地產,所得稅法(§14、14-1)規定必須以受贈或繼承時的「時價」為成本。再借用上述案例來說明,以房屋評定現值10萬元與土地公告現值300萬元加總為310萬元,這就是房地產的「時價」。

如果王先生在2019年購買取得房地產後,並於2022年贈與給王兒子,而王兒子在2022年以1,372萬元出售,則房地合一稅相關規定,認定所得為944萬元,計算公式如下。

前一驗算案例是王先生自購自售,課稅所得為887萬元。若王先生中途贈與子女,再讓子女出售,課稅所得就增為944萬元,透過房地合一稅率,稅額當然又往上增高!出售房地產的新舊制稅負比較下,新制稅負有可能比舊制多繳約28至35倍。再加上房市長期趨勢走空,將來房地產會回到基本居住需求,難有增值空間。

這就不難理解美國底特律的房產為何以一美元降價求售,日本多摩地區房屋可以免費贈送,以及義大利西西里島桑布卡(Sambuca)透天厝只售一歐元了!

※本文為專家邀稿,不代表本行立場。



作者林嘉焜 金融研訓院菁英講座(2019年)
深諳個人稅務規劃實務。出版財稅著作14本,經濟日報、鉅亨網、今周刊專欄作家。
持有美國壽險管理師及台港金融證照。

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