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房地合一所得稅2.0新制於2021年7月1日上路，修法後延長了短期交易適用高稅率（45％及35％）的持有期間和擴大課稅範圍，主要目的為打擊投機的短期買賣行為，這對於短期套利的房地產投資者有提高風險的影響，反之對於會長期持有的自住或置產客群，並無其他特別的負面影響，本文將為您詳細解析房地合一所得稅2.0，助您輕鬆掌握稅務關鍵，避免不必要的稅負支出！

• 拉高短期交易加重課稅
短期透過房地產套利者將課重稅，原先1.0規定持有房地產1年內出售課徵45%的重稅，持有超過1年但未逾2年出售課徵35%的稅，新規定2.0則延長短期交易的認定時間，讓短期交易者需要持有更長時間，才能避免被課徵重稅，具體而言，持有房地產2年內出售課徵45%的重稅，持有超過2年但未逾5年出售課徵35%的稅。

資料來源：財政部。

• 擴大課稅範圍
列預售屋課稅標的，抑制預售屋炒作，交易預售屋及其座落基地，預售屋轉為成屋後的持有期間將重新計算。

預售屋房地合一所得稅關鍵點。

• 土地漲價總數額增設減除上限
防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅
課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額
土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值

1.先算有多少所得？
成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得（稅基）

2.再算要繳多少所得稅？
課稅所得(稅基)ｘ稅率＝所得稅

小賢已持有一間房屋自住，於2023年8月以NT$1,200萬投資購入一間位於台北市的公寓，2025年3月，小賢以NT$1,800萬出售該公寓，其他必要費用(如仲介佣金) 及土地漲價總數額合計NT$60萬。

• 出售房屋稅負計算
  由於小賢的房屋是在2023年8月取得，且於2025年3月出售，因此適用於房地合一所得稅2.0的規定。
• 房地合一課稅所得
  NT$1,800萬－NT$1,200萬－NT$60萬＝NT$540萬
• 修法前後適用稅率差異
  修法前後小賢所需繳納稅額將增加NT$54萬（NT$243萬－NT$189萬）

持有期間	房地合一所得稅 1.0	房地合一所得稅 2.0
1.5 年	NT$540萬ｘ35%＝NT$189萬	NT$540萬ｘ45%NT＝243萬

• 房地合一所得稅2.0的申報與繳納
  小賢需在房屋完成所有權移轉登記之次日起30日內，向國稅局辦理房地合一所得稅申報並繳納NT$243萬的稅款。

由此例可見，雖出售獲利NT$540萬，但因小賢持有時間過短，在房地合一所得2.0稅負下，則需繳納NT$243萬的稅額，因此實質獲利大幅縮水。

房地合一所得稅2.0的實施，無疑為短期房地產交易帶來了沉重的稅負壓力。對於追求快速獲利的投資者而言，45%的稅率將大幅侵蝕您的收益，或許可考慮將部份資金配置於海外金融商品，適用最低稅負20%，有效降低稅負壓力，因此建議重新評估房地產投資策略，避免短線操作。

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考量到稅務成本和市場風險，長期持有房地產或將資金轉向其他多元化的理財商品，可尋求專業理財顧問的協助，根據您的財務狀況和風險承受能力，量身打造適合的理財投資組合，將資金分散投資，例如海外債券在發行時便已確定其到期日、票面利率等條件，投資人可依據自身需求，選擇高信評的債券商品，只要發行機構未發生違約，便能在約定的時間內獲得穩定的配息，有助於更清晰地規劃未來的現金流，亦或是基金產品提供多元化的投資標的，透過專業經理人的操作，降低單一投資標的風險，且流動性高，投資人可以隨時申購或贖回，透過單筆投資、定期定額、定期不定額等方式靈活調整投資組合，降低整體投資組合的波動性，或許是應對房地合一所得稅2.0稅制更穩健的選擇。

參考資料來源：財政部全球資訊網