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房價高不可攀,投資REITs也能當房東
現階段美國REITs股息率2.98%,倉儲類型REITs出租率超過96%,醫療保健REITs表現遠優於全球股票的8%...

 

    內政部近期發布今年第二季全國及六都房價負擔能力指標,台北市房價所得比是15.79倍,也就是要不吃不喝15.79年,才有能力在台北市買房子。年輕人想要靠自己的能力買第一間房已經不容易,再加上最近央行積極打炒房,限縮第二戶房貸的貸款成數,更增添投資房市的難度。
     
    土地、人工、建材成本不斷成長,加上需求不減,使得全台房價居高不下,特別是位於大城市蛋黃區的物件,一坪破百萬早已不是新聞,蛋白區的房價也逐年、逐月翻漲。房價飆漲不只在台灣,在其他國家亦然。以美國為例,衡量全美各地大型都會區平均房價的「史坦普凱斯席勒全國房價指數」顯示,全美房價在一年間飆升18.6%,創30年來新高。主要是因為疫情期間,政府為救市實施寬鬆貨幣政策,低利貸款推升更多人的買房意願。
     

    抗通膨資產,REITs投資正熱

     

      買房的自備款要數百萬,再加上每個月付給銀行的貸款,實在不是一般投資人可以輕易負擔。與其背負沉重的房貸,不如將資金轉進REITs(簡稱不動產投資信託),每月定期定額最低只需要「500元」,就能輕鬆當包租公或包租婆,享受不動產增值的利益與股息的收益。
       
      為什麼現在是投資REITs的好時機?第一,受惠低基期優勢,REITs的NOI(淨營業收益)重新回復正值,第二,REITs出租率重回九成以上,高達65%的REITs企業調高全年獲利展望,第三,利差優勢有助吸引資金流入,現階段美國REITs股息率2.98%,相較美10年債殖利率仍具吸引力。第四,在通膨時代,REITs向來被視為抗通膨資產,這是因為通膨時會帶動房價成長,租金亦跟著上揚,使得REITs股價增長並具期待空間。
       

      長線持有美國REITs,利差股息兩邊收

       

        隨著經濟持續復甦、房市景氣旺,主要收入來自租金、管理物產等收益的REITs,現金流相對穩定。以現今全球缺艙缺櫃、壅塞、運價攀升的情況來看,倉儲類型REITs出租率來到十年新高、超過96%,租金也創下金融風暴2008年來的新高。再者,美國房市供給緊張短期不易緩解,驅動房租漲升、住宅相關REITs金流穩定增長。
         
        此外,以2006年~2020年數據來看,當美國GDP與通膨成長率兩者皆較上年走升情況下,醫療保健REITs平均仍能繳出15%的年報酬,表現遠優於全球股票的8%,更優於全球債券的3%。突顯在景氣復甦,但通膨增溫的時期,醫療保健REITs也擁有良好的增值契機。
         
        當房東可能還會擔心有時候收不到房租,但是當REITs股東可不會有這個問題。依美國法令規定,REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東,所以持有REITs等於每年將享有穩定的股利收入,長期持有還有價差收益,對投資人而言是一筆可觀的穩定報酬。
         

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